Podstawowe zagadnienia i definicje

Kto tworzy Wspólnotę Mieszkaniową?

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tak lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, wyodrębnionych i niewyodrębnionych (stanowiących np. własność gminy). Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności co najmniej jednego lokalu.

 

Wspólnota mieszkaniowa - "Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (...). Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana".

Na podstawie powyższej definicji można zauważyć, iż do wspólnoty mogą należeć tylko te podmioty (osoby fizyczne, prawne oraz jednostki nieposiadające osobowości prawnej), które posiadają prawo własności do lokalu (bądź lokali) w danej nieruchomości.

O powstaniu wspólnoty decyduje moment wyodrębnienia pierwszego lokalu i powstaniu własności lokalowej. Formalne powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza, że wspólnota funkcjonuje, ponieważ faktyczne zawiązanie wspólnoty następuje z chwilą wyboru zarządu wspólnoty uchwałą w oparciu o art. 20 ustawy o własności lokali bądź powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej bądź prawnej w oparciu o art. 18 ustawy o własności lokali. W okresie pomiędzy wyodrębnieniem pierwszego lokalu, a faktycznym zawiązaniem wspólnoty, zarząd nad nieruchomością sprawuje dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nad nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu (może to być w przypadku nowo powstałych nieruchomości np.: osoba, która prowadziła zarządzanie nieruchomością. Jeżeli po upływie dwóch lat od dnia wyodrębnienia pierwszego lokalu właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu, ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to dotychczasowy zarządca może żądać ustanowienia przez sąd przymusowego zarządcy.

Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, oraz szereg uchwał, które tworzą wewnętrzne przepisy wspólnoty mieszkaniowej.

Uchwały te podejmowane są przez właścicieli na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów częściowo oddanych na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczonych wg wielkości udziałów (chyba, że w umowie bądź w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono inaczej tzn. jeden właściciel = jeden głos).

Oprócz ponoszenia przez właściciela wydatków na utrzymanie jego lokalu, musi on również w oparciu o art. 13, 14 i 15 ustawy o własności lokali - uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, uiszczając zaliczki płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Właściciele zobowiązani są również do pokrywania innych zobowiązań takich jak np.: kredyt, który zaciągnęła wspólnota mieszkaniowa w celu dokonania remontu; "za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości".

Mała wspólnota mieszkaniowa - tak w praktyce przyjęło się nazywać wspólnoty mieszkaniowe, w których ilość lokali nie przekracza siedmiu. Kryterium tego podziału wynika z odmiennego traktowania przez przepisy wspólnot do siedmiu lokali oraz wspólnot powyżej siedmiu lokali. W oparciu o art. 19 ustawy o własności lokali do "małych wspólnot" stosuje się przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego. Zasady te jednak mogą być zmienione w drodze umowy pomiędzy właścicielami lokali tworzących wspólnotę. Natomiast do pozostałych wspólnot stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.

Zarząd we wspólnocie mieszkaniowej - może być wybrany na podstawie uchwały bądź aktem notarialnym.

Może on być jednoosobowy oraz kilkuosobowy. Gdy zarząd jest kilku osobowy, oświadczenie woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zarząd jest organem wykonawczym, do którego przede wszystkim należy wykonywanie uchwał podjętych przez właścicieli, kierowanie sprawami

wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza grona.

Zarządca - to osoba, której został powierzony zarząd nieruchomością wspólną. W oparciu o ustawę z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zarządca to osoba odpowiedzialna razem z właścicielami za właściwe użytkowanie i utrzymanie budynku. Według ustawy o własności lokali zarząd może być powierzony podczas ustanowienia w odrębnej własności bądź później w formie aktu notarialnego, tak powołany zarządca może być odwołany tylko w formie uchwały zaprojektowanej przez notariusza (art. 18 ustawy o własności lokali). Innym sposobem powierzenia zarządu zarządcy jest podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową zwykłej uchwały. Aby odwołać zarządcę wybranego w ten sposób wystarczy również zwykła uchwała (art. 20 ustawy o własności lokali). Kolejnym sposobem powołania zarządcy jest zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd (art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Administrator - wyznaczona przez właścicieli osoba prawna lub fizyczna pełniąca tylko zlecone funkcje.

W praktyce czynności te sprowadzają się do bieżącego utrzymania i zarządzania budynkiem (przestrzeganiem terminów przeglądów, dostarczeniem pełnej informacji księgowej dotyczącej rozrachunków wspólnoty mieszkaniowej zarządowi).

Własność - to podstawowe prawo rzeczowe, które przyznaje właścicielowi pewne prawa takie jak: prawo do posiadania, korzystania oraz rozporządzania. Prawo własności jest pod szczególną ochroną prawną, którą reguluje kodeks cywilny.

Lokal wyodrębniony - to inaczej nieruchomość lokalowa, która stanowi odrębną własność. Tą własnością może być samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (np.: lokal użytkowy, który jest przeznaczony pod działalność gospodarczą). Lokal taki powstaje w skutek wyodrębnienia z budynku jego części, z której można samodzielnie korzystać. Lokal taki może zostać wyodrębniony wraz z pomieszczeniami przynależnymi (pomieszczenie piwniczne, strych, garaż itp.). Obecnie wyodrębnienie lokali odbywa się w oparciu o ustawę o własności lokali i na jej mocy ustanawia się odrębną własność lokali.

Lokal mieszkalny - "Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne".

Lokal niemieszkalny (użytkowy) - definicja lokalu niemieszkalnego znajduje się w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jest ona zawarta w definicji lokalu mieszkalnego (patrz definicja lokalu mieszkalnego), w której napisane jest, że przepisy dotyczące lokali mieszkalnych stosuje się w takim samym zakresie do lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalnym.

Z uwagi na fakt iż są to lokale niemieszkalne (czyli o przeznaczeniu innym niż mieszkalne) przed nimi są stawiane inne wymagania, np.: jeżeli lokalem użytkowym będzie garaż lub magazyn to wymagania te będą zdecydowanie mniejsze, natomiast jeżeli lokalem użytkowym będzie sklep lub jakiś obiekt produkcyjny to wymagania będą zdecydowanie większe, choćby nawet z uwagi na przepisy przeciwpożarowe.

Nieruchomość (część) wspólna - "nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali".

Czyli część wspólną tworzy przede wszystkim cała działka, na której stoi budynek, konstrukcje ścian i stropów, fundamenty, większość instalacji (elektryczne, gazowe itp.), a także korytarze, windy, fragmenty budynku (elewacja), oraz otoczenie budynku itd.

Nieruchomość wspólna jest konsekwencją powstania wspólnoty mieszkaniowej i zarządzanie tym wspólnym majątkiem właścicieli lokali wchodzących w skład danej wspólnoty to główne zadanie wspólnoty mieszkaniowej.

Udział - udział lokalu w nieruchomości wspólnej jest bardzo istotnym zagadnieniem z punktu widzenia zarządzania nieruchomością. Udział danego właściciela lokalu określa wagę głosu przy podejmowaniu uchwał (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali) oraz stanowi podstawę do naliczenia zaliczek z tytułu partycypacji kosztów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust.2 ustawy o własności lokali).

Obliczanie udziału w nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej odbywa w oparciu o art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, który ma następujące brzmienie: "Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi"